大分県建築監理協会OSMA（オズマ）


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	マンション管理組合の理事長をしています。建築後10年を経過しましたが、大規模修繕工事はいつ頃実施すればよいのでしょうか。
	住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の大規模修繕マニュアルでは13年前後の改修工事を提案しています。屋上・屋根の防水保証が10年で失効します。このタイミングが目安になります。

	大規模修繕工事は区分所有者誰もが初めてのことでよく分かりません。どのように進めればよいのでしょうか。
	まず劣化診断調査を行なって修繕工事の必要な箇所を適格に把握する事です。次にその結果に基づいて改修設計書を作り、これを使って複数業者から工事の見積もりを取ります。業者を決定し工事が始まったら、手抜き工事などがないように工事監理をしっかり行ないます。この三点が大規模修繕工事を進めるポイントになります。

	大規模修繕工事を実施すべき時期にきているのですが、修繕積立金が十分に貯まっていません。どうすれば良いでしょうか。
	今ある修繕積立金の範囲で工事を行なう考え方があります。ただ不足額が大きいと工事足場など仮設費に修繕積立金の大半を費やして、まんざら改修工事ができなかったといったケースも発生します。改修工事の緊急性が低い場合は、月々の積立額を増やすなどして修繕積立金が貯まるまで工事を先延ばしにすることも考えられます。

	危険な状態になっている箇所もあり、修繕積立金の不足分を資金調達してでも工事を実施しようと考えています。どのような方法がありますか。
	まず、不足分を区分所有者全員から一時金として徴収する方法があります。ただ一戸当りの負担金額が数十万円単位と大きくなりますので、全員の理解を頂く事は困難なケースが多いようです。次に金融機関などから資金調達する方法があります。住宅金融支援機構や、民間では日立キャピタル、三菱電機クレジットなどが借りやすい条件でマンションリフォームローンを提供しているので、検討されたらよいと思います。この場合、月々の修繕積立金で返済していく事になります。


	ハウスメーカーに依頼して戸建て住宅を建てる事になりました。いざ着工という段階になって「すべて任せきりで大丈夫？」と不安になってきました。
	ハウスメーカーは施工を自社で監理するのでどうしても監理が甘くなる傾向があるようです。第三者の専門家に工事の品質管理を依頼することで施工ミスなどを未然に防ぎ、不満や不安を解消することができます。

	第三者の専門家に工事の品質管理をお願いするとハウスメーカーが気分を害して、結果的に良い家ができないのでは、と心配です。
	「費用がもったいない」など様々な理由をつけて、第三者の専門家が関わる事をいやがるハウスメーカーや工務店も中にはありますが、きちんとした会社ほど積極的に受け入れるものです。自社の施工の質が第三者の専門家によって保証される訳ですから。相手の対応の仕方が信頼できる会社かどうかの判断材料になると思います。

	築後27年の古い住宅なので耐震性が不安です。耐震補強には費用がかかると聞きました。良いアドバイスがありましたらお願いします。
	1981年（昭和56年）6月1日から現行の新耐震基準が適用されました。それ以前の建物には地震の際の被害が多く見られるようです。家全体を耐震補強するのが理想なのですが、新築に匹敵するほど費用がかかる事もあります。コストを抑える方法として「耐震シェルター」という考え方があります。強い地震がきても寝室と居間だけは潰れないように補強し外部への避難路を確保するという方法です。検討されては如何でしょうか。

	浴室とキッチンのリフォームを検討しています。新聞広告で見たリフォーム業者に頼もうと思いますが大丈夫でしょうか。
	リフォームの場合は床や壁をはがしてみるまで状態がわからない場合も確かに多いのですが、不誠実な業者に依頼してしまって当初の見積もり700万円が最終的に2,000万円になってしまったというケースもあります。くれぐれも安易に決めず、信頼できる業者かどうか十分に情報を集めてから判断して下さい。

	「リフォーム業者で組織する会の会員なので安心して下さい」と業者に言われました。信頼してよいのでしょうか。
	中には会費を払えば厳しい審査もなく入会できる会もあるようですから、その事が必ずしも信頼の判断基準にはならないように思います。

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